Günümüzün konut piyasası, mülk satın almak isteyen Z kuşağı ve milenyum kuşağı için çeşitli zorluklar ortaya koyuyor. Yüksek ipotek oranları, hızla yükselen ev fiyatları ve can sıkıcı gizli maliyetler hepsi ev sahibi olmayı son derece zorlaştırıyor.
Ancak bu imkansız değil. 26 yaşındaki Anirudh Kaushik, San Francisco’daki emlak piyasasında başarılı bir şekilde yol aldı ve iki yıl önce ev sahibi oldu. Business Insider’a verdiği röportajda, ABD’nin en pahalı pazarlarından birinde nasıl mülk satın aldığını ve o zamandan beri yatırımını nasıl yönettiğini paylaştı.
Ülke çapındaki konut krizi Körfez Bölgesi’nde daha da kötüleşiyor. San Francisco konut fiyatları pandemi zirvelerinden düşmüş olsa da şehir sıklıkla en iyiler listesinde ilk sıralarda yer alıyor ABD’deki en pahalı konut piyasalarıortalama fiyat-gelir oranının yaklaşık 10 katı.
Satın al mı, kirala mı?
Kaushik, pandemi sırasında daha uygun satın alma koşullarından yararlandı. Fed faiz oranlarını neredeyse sıfıra düşürmüştü, bu da düşük ipotek oranlarıyla mülk satın almak için iyi bir zamandı. Kaushik matematiği yaptıktan sonra, bir daire satın almanın kiralamaktan sadece biraz daha pahalı olduğunu fark etti. Business Insider’ın incelediği belgelere göre, aylık ipotek, emlak vergileri ve HOA ücretleri yaklaşık 3.300 dolardı. Aylık ipotek ödemesi yaklaşık 2.200 dolardı, ardından yaklaşık 700 dolar emlak vergisi ve 400 dolar HOA aidatı geliyordu.
Mülk sahibi olmak Kaushik’e seyahat etme ve yaşama esnekliği sağladı iki kıyılı yaşam tarzıYazları New York’ta yaşarken San Francisco’daki dairesini kiraya veriyor.
Bir mülk, birden fazla sahibi
Kaushik’in durumunu geleneksel bir daire veya ev satın almaktan biraz farklı kılan şey, daire sahiplik modelinin ortak mülkiyet (TIC) olarak sınıflandırılmasıdır. Bu, iki veya daha fazla tarafın mülkün toplam sahiplik haklarının bir yüzdesini paylaştığı anlamına gelir. Yazılı bir anlaşma, hangi birimlere kimin erişebileceğini ve park yerleri gibi ortak alanların nasıl bölüneceğini belirler.
Esasen, bir TIC bir mülke ortak sahip olmanın bir yoludur. Her bir bireysel sahip, tek başına yapamayacağı yatırımlar yapmak için diğer sahiplerle kaynakları bir araya getirebilme olanağına sahipken, mülkün kendi payı üzerinde kontrol sahibi olabilir.
Kaliforniya’da TIC’ler yaygındır çünkü insanların mülk satın almaları için daha uygun fiyatlı bir yol sunarlar — genellikle geleneksel sahip olma yöntemlerinden %10-20 daha düşük fiyatlarla. TIC’ler özellikle katı düzenlemelerin kısıtlı bir daire ve konut arzına yol açtığı bir şehir olan San Francisco’da popülerdir.
Kaushik, “Bu işe başlarken, TIC’lerin veya kooperatiflerin San Francisco’daki eşdeğer bir daireden kesinlikle daha ucuz olduğunu biliyordum.” dedi.
Genel maliyet bir apartman dairesinden daha ucuz olsa da, TIC’ler genellikle daha yüksek peşinatlar gerektirir. Kaushik’in kredi kuruluşu, yerel bir San Francisco bankası, konut TIC kredisi için minimum %25 peşinat talep etti. Kaushik, Business Insider’a binasındaki toplam dokuz birimden birine veya %11,11’ine sahip olduğunu söyledi.
Ayarlanabilir faizli ipotekler: iki ucu keskin bir kılıç
Paylaşımlı mülkiyet mülk satın almayı kolaylaştırabilirken, TIC’ler tek ev sahipliği modellerinden daha az likit olduğundan, borç verenlerin ipotek vermesini daha karmaşık hale getirebilir. Kaushik bunun yerine kesirli bir TIC kredisi için TIC kredisi konusunda deneyimli uzmanlaşmış bir yerel bankaya gitti.
“Çoğu kredi kuruluşu, paylaşımlı mülkiyet gibi bu tür konut birimlerine ipotek vermiyor, bu yüzden sonunda değişken faizli bir ipotek aldım,” dedi Kaushik. Değişken faizli ipotekler (ARM’ler) genellikle düşük sabit faiz oranıyla başlar ve ilk sabit faiz dönemi bittikten sonra dalgalanabilir.
Kaushik, Ocak 2022’de dairesini satın aldığında %3,1’lik bir ipotek oranını sabitleyebildi. O zamanlar, 30 yıllık ortalama sabit oran %3,22 idi ve bu, mevcut 30 yıllık ortalama sabit oran olan %6,86’dan önemli ölçüde düşüktü. Geriye dönüp bakıldığında, Kaushik en uygun zamanda satın aldı – 2022’nin sonunda, ipotek oranları neredeyse iki katına çıktı ve 30 yıllık oran %6,27’ye yükseldi.
Kaushik’in sabit faiz süresi yedi yıl olup, bu da 2029’dan sonra piyasa koşullarına bağlı olarak faiz oranının değişebileceği anlamına geliyor.
Kaushik, ARM’ler konusunda ödevini yapmış. “Bu ARM kavramı, 2007’ye çok benziyor,” dedi. ARM’lerin 2007 ve 2008’deki subprime ipotek krizinde rol oynadığı doğru — ayarlanabilir faiz oranı, sabit faiz oranı dönemi sona erdiğinde ev sahiplerini yüksek aylık ödemelerle baş başa bırakma potansiyeline sahip. Ancak, sabit faiz oranı dönemi, ev sahiplerinin geleneksel bir ipotekleri olsaydı ödeyeceklerinden daha düşük bir ipotek oranı ödemelerine olanak tanır.
Kaushik, yedi yıl dolduğunda bankasının ipotek oranını artıracağından oldukça emin. Fed’in yakında faiz oranlarını düşürmeye başlaması muhtemel olsa da, Kaushik 2021 ve 2022’deki sıfıra yakın faiz oranlarının kesinlikle geçmişte kaldığına inanıyor.
Kaushik, “Sonuç olarak bunu yedi yıllık bir kira sözleşmesi olarak gördüm” dedi.
Seyahat etmeyi seven genç bir ev sahibi olarak, dairesini uzun vadede tutmak konusunda pek istekli değil, bu yüzden yedi yıllık süre ona mükemmel bir süre gibi geldi.
Peki Kaushik sabit oran dönemi sona erdiğinde ne yapmayı planlıyor? Birkaç seçeneği düşünüyor.
“Benim oranım neredeyse kesinlikle artacak,” dedi. “Bu yüzden o noktada, aynı mülk için bunu ödemeye devam etmem pek olası değil.”
En basit seçenek, mülkü satıp başka bir yere taşınmak. Satış birkaç yıl sonra iyi bir seçim olabilir, çünkü konut piyasasının açılması ve ipotek oranlarının mevcut zirvelerinden düşmesi bekleniyor. San Francisco’daki ev fiyatları pandemi zirvelerinden bu yana düşmüş olsa da, Kaushik yedi yıllık döneminin sonunda satmayı seçerse fiyatların başlangıçta daire için ödediği miktara geri döneceğinden emin.
Kaushik ayrıca pasif gelir elde etmek için daireyi tam zamanlı olarak kiralamayı düşünüyor. Seyahat ederken yılın bir kısmını zaten kiralıyor, bu yüzden bu büyük bir sıçrama olmazdı. Bu karar, 2031’de ipotek oranının ne kadar artacağına ve o zamanki yaşam tarzı hedeflerine bağlı olacaktır.
Kaushik şimdilik, gelecek on yılı planlarken genç neslin esneklik ve opsiyonellik anlayışını benimsiyor.
“Altıncı yılımda veya buna yakın bir zamanda, muhtemelen bu tür bir karar vermek için çok daha fazla bilgiye sahip olacağım,” dedi Kaushik. “Ama sonuçta seçeneklerin hiçbirinin aşırı riskli veya tehlikeli olmadığını düşünüyorum.”
